สำหรับท่านที่กำลังจะซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม จำเป็นต้องศึกษาข้อมูลในเรื่องของการซื้อขายบ้านและนอกจากนี้ยังต้องศึกษาเรื่องของค่าธรรมเนียมในการซื้อบ้านและค่าอื่นๆ อีกด้วย เพื่อการจัดการในการจัดสรรเงินในการซื้อขาย ดังนี้
ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน
ในปัจจุบันค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์คิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินที่รวมสิ่งปลูกสร้าง โดยปกติแล้วจะแบ่งจ่ายฝ่ายละ 1% ของผู้ซื้อและผู้ขาย แต่มีบางกรณีที่ผู้ขายมีโปรโมชั่นออกให้ทั้งหมดซึ่งจะแล้วแต่การซื้อขายนั้นๆ
ในปี 2566 คณะรัฐมนตรีได้มีมติในการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือเพียง 1 % เพื่อส่งเสริมให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยและกระตุ้นเศรษฐกิจในส่วนของ ตลาดด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยภายใต้เงื่อนไข การซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
เช่น นาย A ซื้อบ้านในราคา 3 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดินจากปกติ 2% จะอยู่ที่ 60,000 บาทจะลดเหลือการจ่ายเพียง 30,000 บาท เป็นต้น
ค่าจดจำนอง
โดยปกติจะคิดเป็น 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด ซึ่งสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท เป็นค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อบ้าน
เนื่องจากในปัจจุบัน ปี 2566 ค่าจดจำนองจะลดลงจาก 1% เป็น 0.01% สำหรับบ้านและคอนโดที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
เช่น นาย A ซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท ค่าจดจำนองจากปกติคิด 1% เป็นเงิน 30,000 บาท เมื่อลดเหลือเพียง 0.01% เป็นเงิน 300 บาท เป็นต้น
โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท แบบไหนจำนอง- ซื้อขายได้??
อีกหนึ่งข้อมูลสำคัญที่ต้องรู้สำหรับทุกคน โดยเฉพาะผู้ซื้อขายที่ดินต้องมาดูด่วน ๆ กับ โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท แบบไหนจำนอง- ซื้อขายได้?? เพราะโฉนดที่ดินแต่ละประเภทมีความแตกต่าง และมีข้อมูลสำคัญที่จำเป็นต้องทำความเข้าใจก่อนมีการจำนองและซื้อขายขึ้น ซึ่งมีหลายแบบมาก งั้นอย่ารอช้าค่ะ ตาม Home Buyers มาดูกันเลย!
ประเภทของโฉนดที่ดิน
โฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิที่ดินเป็นเอกสารสำคัญใช้ยืนยันความเป็นเจ้าของที่ดิน และเป็นเอกสารในการซื้อขายเปลี่ยนมือ จำนอง หรือใช้ค้ำประกัน ฯลฯ ซึ่งมีอยู่มากมายหลายประเภท แต่วันนี้จะแนะนำเฉพาะโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิที่ดินที่สำคัญ ๆ และนิยมใช้กันทั่วไป โดยส่วนใหญ่เป็นเอกสารสิทธิที่ออกหลังจากมีการใช้ประมวลกฎหมายที่ดินแล้ว (ตั้งแต่ 1 ธันวาคม 2497) ค่ะ
แบบที่ 1 : ส.ค.1 (ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน)
แบบที่ 1 นี้คือหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่าตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดินเพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้ เป็นแต่เพียงการแจ้งการครอบครองที่ดินของประชาชนเท่านั้น
โดยปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.1 แล้ว อย่างไรก็ดีในอดีตผู้มีครอบครอง ส.ค.1 มีสิทธินํามาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข.) ได้ แต่ปัจจุบันทางการได้ประกาศยกเลิกใช้ ส.ค. 1 ทั่วประเทศไปแล้ว นั่นคือตั้งแต่วันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2553 เป็นต้นไป กรณีที่ผู้ครอบครอง ส.ค.1 ประสงค์จะยื่นคําขอออกโฉนด, น.ส.3 หรือ น.ส. 3 ก. จะต้องไปยื่นคําร้องต่อศาลยุติธรรมเท่านั้น
เนื่องจากส.ค.1 ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ดังนั้นตามกฎหมายที่ดินจึงไม่สามารถจดทะเบียนโอนได้ แต่สามารถซื้อขายและโอนให้แก่กันได้ โดยการแสดงเจตนาสละการครอบครองพร้อมทั้งส่งมอบการครอบครองนั้นให้กับผู้รับโอน เพื่อเข้าครอบครองและทำประโยชน์ต่อไป (หากผู้มีชื่อตามส.ค.1 ถึงแก่ความตายที่ดินนั้นจะตกทอดแก่ทายาทผู้มีสิทธิรับมรดก)
แบบที่ 2 : น.ส.3, น.ส.3 ก. และ น.ส.3 ข. (หนังสือรับรองการทําประโยชน์)
น.ส.3 เป็นหนังสือที่พนักงานเจ้าหน้าที่ออกให้แก่ผู้ที่ทําประโยชน์ในที่ดินจนครบตามหลักเกณฑ์ของทางราชการ เป็นหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดินซึ่งมีคุณค่าในการรับรองสิทธิมากกว่าใบจองหรือ ส.ค.1 คือเมื่อมีหนังสือรับรองการทําประโยชน์แล้วก็สามารถทํานิติกรรมอะไรก็ได้ และเป็นความชอบด้วยกฎหมายทั้งการซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์ จำนองหรือค้ำประกันเงินกู้ แต่การกู้เพื่อปลูกสร้างบ้านบนที่ดิน น.ส.3 นั้น ธนาคารที่ไม่รับก็มีเหมือนกันค่ะ
แบบที่ 3 : โฉนดที่ดิน/หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2)
โฉนดที่ดิน คือหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน ส่วนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือ อ.ช.2 เป็นหนังสือหนังสือสำคัญที่ออกให้แก่เจ้าของห้องชุดเพื่อแสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลของคนๆนั้นและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งออกให้ตามกฎหมายอาคารชุด พ.ศ.2522 โดยคนเป็นเจ้าของที่ดินหรือเจ้าของห้องชุด สามารถนำไปทำนิติกรรมต่าง ๆ ได้ เพื่อซื้อขายจำหน่ายจ่ายโอน จำนอง หรือขายฝาก แต่มีข้อแม้ว่าต้องนำเอกสารนี้ไปทำนิติกรรมจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินทุกครั้ง
แบบที่ 4 : ส.ป.ก.4-01 (หนังสืออนุญาตให้เข้าทําประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน)
ส.ป.ก.4-01 เป็นหนังสืออนุญาตให้กับเกษตรกรเข้าอยู่อาศัย และทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดินที่ออกตามพ.ร.บ.ปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม โดยสํานักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) ดังนั้น เอกสารสิทธิส.ป.ก.4-01 จึงไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และคนที่ได้ส.ป.ก.4-01 ก็เป็นเพียงคนที่ได้รับสิทธิเข้าทําประโยชน์ในที่ดินนั้น ซึ่งมีเงื่อนไขว่าต้องทําการเกษตรเต็มพื้นที่ ไม่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือโอนให้ผู้อื่น แม้แต่แบ่งแยกก็ไม่ได้ เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดกแก่ทายาทเท่านั้น
รวมถึงหากผู้ถือครองขาดคุณสมบัติหรือฝ่าฝืนกฎระเบียบ รวมถึงเสียชีวิตและไม่มีผู้มารับมรดกตกทอด ทั้งหมดก็จะหมดสิทธิในการถือครองไป ปัจจุบันเอกสารส.ป.ก.4-01 สามารถนำไปค้ำประกันเงินกู้กับธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์(ธ.ก.ส.)เท่านั้น และเฉพาะสินเชื่อด้านการเกษตรเท่านั้น และที่ดินสปก. ดังกล่าวจะต้องเป็นชื่อของผู้กู้หรือคู่สมรสเท่านั้นด้วย
แบบที่ 5 : ภ.บ.ท.5
ภ.บ.ท.5 คือ เอกสารการเสียภาษีบำรุงท้องที่ (ภาษีดอกหญ้า) ไม่ใช่เอกสารแสดงสิทธิครอบครองที่ดิน และบุคคลที่มีชื่อในภ.บ.ท.อาจจะไม่ใช่เจ้าของที่ดินก็ได้ ทั้งยังไม่ถือว่าผู้ที่ใช้ประโยชน์นั้นเป็นเจ้าของที่ดิน เพราะเจ้าของที่ดินยังคงเป็นของทางราชการ (แต่อนุมัติให้ครอบครองเพื่อทำกินได้) ในทางกฎหมายที่ดิน ภ.บ.ท.5 ซื้อขายกันไม่ได้ (ห้ามขายห้ามโอน) แต่ตกทอดถึงทายาทได้ ส่วนการซื้อขายที่ทำกันอยู่เป็นเพียงการโอนสิทธิครอบครองจากคนหนึ่งไปยังอีกคนหนึ่ง ใช้ยืนยันกับทางราชการไม่ได้ แต่สามารถยืนยันระหว่างคนซื้อกับคนขายได้ รวมถึงหากมีกรณีผิดสัญญากันก็สามารถฟ้องร้องเรียกเงินคืนได้
สิ่งที่ควรทำ กรณีจำเป็นต้องซื้อที่ดิน ภ.บ.ท.5
ควรตรวจสอบดูพิกัดและระวางที่ตั้งของที่ดินที่ปรากฏในใบเสียภาษีบำรุงท้องที่ เพื่อให้รู้ว่าที่ดินนั้นทับซ้อนกับที่ห้ามครอบครอง เช่น พื้นที่ป่าไม้
ควรทำการซื้อขายที่ อบต. เพราะอย่างน้อยๆก็มีเจ้าหน้าที่เป็นพยาน
ขายบ้านโคราช: ข้อควรรู้สำหรับการซื้อบ้าน "ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน" อ่านบทความเพิ่มเติมคลิ๊กที่นี่ https://homes-realestate.com/homes2/
